גרירת משכנתא

גרירת משכנתא: כדאיות, רגולציות ותהליך

גרירת משכנתא היא אפשרות שמעניקה לבעלי משכנתא גמישות בעת מעבר דירה. במאמר זה נסקור את המשמעות של גרירת משכנתא, נבחן את כדאיותה, נתייחס לרגולציות הרלוונטיות ונפרט את התהליך.

מהי גרירת משכנתא?

גרירת משכנתא היא העברת תנאי המשכנתא הקיימת מנכס אחד לנכס אחר. כלומר, כאשר אתם מוכרים את דירתכם הנוכחית ורוכשים דירה חדשה, אתם יכולים "לגרור" את המשכנתא הקיימת לנכס החדש, תוך שמירה על תנאי ההלוואה המקוריים.

כדאיות גרירת משכנתא

יתרונות:

1. שמירה על תנאים טובים: אם לקחתם משכנתא בתקופה של ריביות נמוכות, גרירת המשכנתא מאפשרת לכם לשמור על אותם תנאים גם בנכס החדש.
2. חיסכון בעמלות: גרירת משכנתא חוסכת חלק מהעמלות הכרוכות בלקיחת משכנתא חדשה.
3. הימנעות מקנסות פירעון מוקדם: בגרירת משכנתא, אינכם נדרשים לשלם קנסות על סגירת המשכנתא הקיימת.

חסרונות:

1. מגבלות על סכום ההלוואה: לא תמיד ניתן להגדיל את סכום ההלוואה בעת הגרירה, מה שעלול להוות בעיה אם הנכס החדש יקר יותר.
2. תמהיל הלוואות מוגבל: ייתכן שלא תוכלו לשנות את תמהיל ההלוואות הקיים, מה שעלול למנוע מכם ליהנות ממסלולים חדשים או מועדפים.

רגולציות רלוונטיות

1. הגבלת LTV (יחס הלוואה לשווי): בנק ישראל מגביל את שיעור המימון המקסימלי ל-75% משווי הנכס לדירה ראשונה, 70% לדירה להשקעה, ו-50% לדירה שנייה ומעלה.
2. מגבלת החזר חודשי: ההחזר החודשי לא יעלה על 40% מההכנסה נטו של הלווים .
3. הגבלת חלק הריבית המשתנה: לפחות שליש מסך המשכנתא חייב להיות בריבית קבועה.
4. זכות לגרירת משכנתא: על פי חוק הבנקאות (שירות ללקוח), הבנקים מחויבים לאפשר גרירת משכנתא, בכפוף לתנאים מסוימים.

תהליך גרירת משכנתא

1. בדיקת זכאות: פנו לבנק המלווה ובדקו האם אתם זכאים לגרור את המשכנתא.
2. הערכת שווי: הבנק יבצע הערכת שווי לנכס החדש.
3. בחינת תנאים: בדקו האם תנאי המשכנתא הקיימת עדיין רלוונטיים עבורכם.
4. הגשת בקשה: הגישו בקשה רשמית לגרירת המשכנתא, כולל כל המסמכים הנדרשים.
5. אישור הבנק: המתינו לאישור הבנק לגרירת המשכנתא.
6. חתימה על מסמכים: חתמו על המסמכים הנדרשים להעברת המשכנתא לנכס החדש.
7. רישום שעבוד: הבנק ירשום שעבוד על הנכס החדש.

סיכום

גרירת משכנתא יכולה להיות אפשרות מצוינת עבור רבים, אך חשוב לשקול את כל ההיבטים לפני קבלת החלטה. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי שיוכל לנתח את המצב הספציפי שלכם ולהמליץ על הדרך הטובה ביותר עבורכם.

זכרו, כל מקרה הוא ייחודי, והחלטה על גרירת משכנתא צריכה להתקבל לאחר בחינה מעמיקה של המצב הפיננסי האישי, תנאי השוק הנוכחיים, והתחזיות העתידיות.